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Pucallpa con Potencial Inmobiliario

Provincias son un mercado atractivo para inmobiliarias.

La misma velocidad de venta que tuvo Lima el año pasado, también se ha repetido en provincias. Si en Lima la venta cayó 23,8% en comparación con el 2013, según un reciente estudio de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), en diversas ciudades del interior el impacto ha sido similar, aunque con una diferencia: hay una visión más optimista de la gente frente al desarrollo de su sector inmobiliario. La idea de que es mejor no comprar ahora, que hay que esperar, tiene menos fuerza. Pero igual influye en las ventas.

Los precios de los terrenos se han mantenido, en la mayoría de casos, por debajo de Lima. Y ese ha sido un incentivo para desarrollar proyectos frente a una capital más cara y copada. Carlos Montero, gerente de la división de urbanizaciones de Inversiones Centenario, dice que para lotes los precios de tierra en Trujillo están casi a nivel de Lima, pero en cambio en Ica, Piura y Chiclayo los precios han estado hasta un 30% menos. La ecuación es clara para el ejecutivo: “Si se compra caro, se construye caro y se vende caro. No puedes hacer muchas concesiones porque te estás comiendo margen”. Entonces, comprar terreno a menor precio hace que todo el ciclo del proyecto tenga menores costos y que también la deuda para el cliente sea más asequible. 

Además en provincias todavía se encuentran áreas para grandes desarrollos habitacionales, algo que sucede menos en Lima. Y es así como se están expandiendo las principales ciudades del interior, al convertir en zona urbana espacios que eran solo agrícolas.

Una de las razones por que las inmobiliarias de Lima deciden ir a provincias es para diversificar mercados y así reducir riesgos. Eso pasó con Los Portales que comenzó a tener presencia en provincias desde el 2010, luego de salir primero a los conos de Lima. También fue la estrategia de Centenario. “Y el tiempo nos ha dado la razón”, dice Carlos Montero. Lima es una ciudad tan grande y con tantos jugadores en el negocio, que si se evalúa bien el déficit de vivienda en el interior y cómo funciona cada mercado, ingresar no suena descabellado. 

A inicios de la década pasada, la venta de Centenario en Lima era de 9 a 1, frente a provincias, y hoy la proporción es equitativa. “Si algo se cae aquí sigues subsistiendo por tu negocio en las regiones”, dice Montero. En el caso de Los Portales, el 40% de sus ventas son hoy de nueve ciudades del interior. 

Se ha creado variedad y oferta como en Lima, pero a menor escala. Eduardo Fiestas, gerente de la consultora Tinsa, afirma que si el precio promedio de un departamento en la capital está entre 70 mil y 80 mil dólares, en provincias se puede encontrar por un 20% o 25% menos. Además de que los espacios para vivir aún son amplios. Van de 70 a 100 m² para departamentos y de 150 a 250 m²  para casas dentro de condominios.
Mario Pérez, presidente de Capeco Lambayeque, dice que los desarrolladores locales tienen poca capacidad de competir con los de Lima, porque estos tienen una oferta más agresiva en tamaño de proyectos y recursos.

NADA ES AJENO
La desaceleración de la economía peruana también ha golpeado. Aunque las zonas aledañas a las carreteras que unen a Chiclayo con Pimentel, Monsefú y Ferreñafe son las de mayor desarrollo de viviendas, Pérez dice que aquí los precios han bajado entre 8% y 10% en el 2014. Esta situación ha hecho que nuevas inversiones se posterguen o se piensen más a largo plazo. Por ejemplo, una empresa grande de Lima que tenía planeado desarrollar un proyecto de 5 mil unidades comenzará construyendo solo una etapa de 220 departamentos. 

El gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú), Enrique Zevallos, señala que en Chiclayo, Ica y algunas zonas de Piura ya se comienza a notar una saturación de la oferta. Mientras que en Arequipa o Huancayo aún hay espacio para crecer. Juan Carlos Tassara, director gerente de Edifica, empresa que lanzó su primer proyecto en Piura para el segmento AB, dice que el ritmo de ventas en el norte ha bajado más que en el sur. Ahora está por concretar la compra de un terreno en Arequipa para ir al mismo segmento. 

Lenie Carpio, presidente de Capeco Arequipa, dice que el sector creció menos de 3% en el 2014, muy rezagado frente al 11% que alcanzó tres años antes. Pero Carpio es optimista en que haya una reactivación por el impacto de proyectos mineros como Tía María o Cerro Verde, además de inversiones en agro y comercio. Aunque hay inmobiliarias que esperan un reacodicionamiento de las zonas urbanas para invertir en nuevos proyectos, Carpio señala que el desarrollo de viviendas sigue muy activo en Cayma y Yanahuara, y recientemente en Cerro Colorado. Además hay 180 hectáreas de terrenos estatales que este año serían urbanizadas por privados. 

DIVERSOS TAMAÑOS
Siguiendo la tendencia de Lima, los precios de terrenos en el interior también se elevaron, pero por efectos de la coyuntura de menor venta están volviendo a su estado normal. “Ya no hay un precio inflado”, dice Tassara.

Eric Rey de Castro, director gerente de Colliers International en el Perú, calcula que el precio de un terreno en Piura puede ser hoy equivalente a lo que se paga en Comas y Santa Anita, sobre los US$1.300 por m². 

El mercado de viviendas en provincias no crece de la misma forma para todos. “Por varios años más Trujillo, Piura y Arequipa van a seguir siendo las que muevan el negocio en el interior”, dice Carlos Montero, de Inversiones Centenario. Y esto es así porque se cumplen tres condiciones: tienen mayor población, poder adquisitivo y necesidad de vivienda. Son zonas que además aguantan una cantidad de proyectos de diverso perfil y para distintos segmentos: lotes, casas en condominios, edificios de departamentos. Hay otras que con solo dos o tres proyectos grandes están copadas aunque haya capacidad de pago. Es el caso de Chimbote, Cañete o Chincha. 

A pesar de eso otras zonas con potencial están en la selva. Pucallpa y Tarapoto ya están en la mira de Los Portales y de otros desarrolladores, aunque son terrenos poco explorados y en los que la construcción por  asuntos climáticos, traslado de materiales y de personal calificado podría terminar siendo más costosa. Enrique Zevallos dice que hasta 30% más que en Lima, pero el precio final se compensa por el menor valor del terreno. 

Rey de Castro sostiene que para crecer en el interior el precio del terreno no debe ser tan determinante: “A veces los permisos son complejos o la idiosincrasia del lugar no se presta para lo planificado. He visto proyectos que por falta de control han perdido lo que en principio –por ir a provincias– pensaban ganar”.

Puno y Tacna son otras dos ciudad de interés por la dinámica que genera el comercio en las fronteras. Por ejemplo, las inmobiliarias Altozano y Clasem, que también tiene proyectos en el norte, han comenzado el primer gran proyecto de Tacna, el condominio Paseo de la Alameda que tendrá 1.160 departamentos y para el que invertirán S/.120 millones. Además una empresa grande de Lima lanzará pronto aquí un espacio de lotes.

A los proyectos del interior aún les falta ganar altura. La preferencia por comprar un lote y  tener una casa en el futuro es todavía mayoritaria, de acuerdo con el estudio de demanda presentado por el Fondo Mivivienda en el 2014, aunque la venta de departamentos ha ganado importancia en los últimos años. 

Estos lotes son financiados directamente por las empresas en plazos que superan hasta los cien meses, lo que evita la exhaustiva evaluación de los bancos que retrasa o deniega la concesión de un crédito hipotecario sobre todo a la gente con ingresos independientes. “En provincias es aun más complicado acceder a un crédito porque hay más informalidad”, refiere Eric Rey de Castro.

La expectativa de la gente por comprar lotes o casas en urbanizaciones le da al negocio inmobiliario una proyección diferente, porque estos espacios se consolidan de 10 a 15 años. 

ALGO FALTA
Las limitaciones para un mayor desarrollo inmobiliario en provincias parten de la deficiente infraestructura de agua y saneamiento. Las ciudades no han estado listas para el crecimiento inmobiliario y menos listas han estado las entidades prestadoras de servicios de saneamiento (EPS), quebradas en sus gestiones y con poca capacidad de inversión para ampliar sus redes.

Es por eso que los desarrolladores deben asumir la construcción de reservorios y de sistemas para que el agua llegue a sus proyectos, lo que los encarece más. “Hay tierra, pero no hay servicios, y eso genera incertidumbre. Para nuestro proyecto en Piura estamos invirtiendo US$300 mil con el fin de tener agua”, dice Juan Carlos Tassara. 
Ya existe un plan del Ministerio de Vivienda para sumar participación privada a las EPS, pero también Carlos Montero sugiere que el Gobierno puede impulsar este tema a través de Obras por Impuestos o de otras modalidades de inversión en las que el constructor asuma gastos que el Estado no tiene previsto. 

Aunque la obtención de algunos permisos puede demorar entre seis meses y un año, en comparación con Lima el plazo para diversos trámites es menor. “No hay tanta burocracia para cambios de zonificación porque las ciudades son menos complejas. Lima, en cambio, es una megaurbe en la que pesan intereses políticos y económicos”, precisa Montero. Por suerte, los inmobiliarios han aprovechado terrenos urbanos ya disponibles dentro de algunas ciudades. Piura y Chiclayo no han tenido cambios drásticos de zonificación. 

Otro factor limitante es que no existe información actualizada sobre los niveles de venta y precios. Y sin eso no hay una dimensión real del comportamiento de estos mercados. Si en Lima es posible encontrar análisis trimestrales de cómo marcha el sector, en algunas zonas Capeco solamente ha logrado realizar estudios cada dos años.

Las expectativas del sector están alineadas con el crecimiento que se espera para el país este año. Proyectos mineros, energéticos, de irrigación y de otros rubros pueden mover toda una ciudad y dinamizar un mercado inmobiliario, que en provincias todavía está poco maduro.

elcomercio.pe 02.02.2015


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